La BCE aumenta i tassi dello 0,25% anche a settembre e il costo del denaro raggiunge il 4,50%. Le prossime mosse sono chiare, l’inflazione resta elevata e i tassi saranno ulteriormente alzati. Le famiglie con mutui a tassi variabili sono sempre più in difficoltà, come correre ai ripari?
Dopo gli aumenti avvenuti nel 2022 a settembre (75 punti base), luglio (50 punti base), ottobre (75 punti) e dicembre (50 punti base) anche nel 2023 la risalita dei tassi continua. Dopo l’aumento di febbraio (50 punti base), marzo (50 punti base), maggio (25 punti base), giugno (25 punti base), luglio (25 punti base)arriva quello di settembre (25 punti base). l tasso di riferimento sono al 4,50%, il tasso sui depositi delle banche presso la Bce al 4,00% e quello per la lending facility al 4,75%. “Il Consiglio direttivo ritiene che i tassi di interesse di riferimento della BCE abbiano raggiunto livelli che, mantenuti per un periodo sufficientemente lungo, forniranno un contributo sostanziale a un ritorno tempestivo dell’inflazione all’obiettivo. Le decisioni future del Consiglio direttivo assicureranno che i tassi di interesse di riferimento della BCE siano fissati su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario. Il Consiglio direttivo continuerà a seguire un approccio guidato dai dati nel determinare livello e durata adeguati della restrizione. In particolare, le decisioni del Consiglio direttivo sui tassi di interesse saranno basate sulla sua valutazione delle prospettive di inflazione considerati i dati economici e finanziari più recenti, della dinamica dell’inflazione di fondo e dell’intensità della trasmissione della politica monetaria”.
Gli esperti della BCE hanno lievemente rivisto al ribasso le proiezioni dell’inflazione al netto della componente energetica e alimentare, che si collocherebbe in media al 5,1% nel 2023, al 2,9% nel 2024 e al 2,2% nel 2025. I passati incrementi dei tassi di interesse decisi dal Consiglio direttivo continuano a trasmettersi con vigore. Le condizioni di finanziamento frenano in misura crescente la domanda, che rappresenta un fattore importante per riportare l’inflazione all’obiettivo. Alla luce del maggiore impatto sulla domanda interna e dell’indebolimento del contesto del commercio internazionale, gli esperti della BCE hanno rivisto significativamente al ribasso le proiezioni per la crescita economica, che si porterebbe nell’area dell’euro allo 0,7% nel 2023, all’1,0% nel 2024 e all’1,5% nel 2025.
Secondo le statistiche della Banca d’Italia (Banche e moneta: serie nazionali) i tassi di interesse sui prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni comprensivi delle spese accessorie (Tasso Annuale Effettivo Globale, TAEG) erano dell’1,74% a luglio 2021 dell’2,44% a luglio 2022 e sono arrivati al 4,58% a luglio 2023.
L’aumento dei tassi è un ulteriore colpo ai bilanci delle famiglie già appesantiti dai costi delle bollette e dagli aumenti generalizzati dei prezzi. Infatti chi ha un mutuo in essere vede con preoccupazione questa fase per timore di non riuscire più a pagare le rate in costante aumento.
Ovviamente chi ha un mutuo a tasso fisso non deve assolutamente essere in ansia perché il tasso è stato stabilito al momento della stipula e resterà quello per tutta la durata del mutuo. Diversa la situazione per quelle famiglie che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile e hanno già visto salire la rata mensile, in questo caso ci sono alcune strategie da mettere in atto per bloccare gli aumenti futuri: rinegoziazione, surroga e sostituzione.
Rinegoziazione
E’ la soluzione più semplice, in sostanza si tratta di modificare le condizioni del contratto con la banca che l’ha erogato. L’operazione è senza costo ed è una possibilità che le banche concedono frequentemente per evitare di perdere il cliente o che quest’ultimo non riesca più a far fronte al pagamento delle rate.
Con questa operazione si può chiedere, l’aumento della durata del mutuo (ad es. da 20 a 30 anni), il passaggio da tasso variabile a tasso fisso (o viceversa), riduzione dello spread (il surplus che la banca aggiunge al tasso di riferimento).
Oltre a essere senza costi, con la rinegoziazione non si perdono i benefici fiscali (se previsti) e le garanzie negoziate con il contratto originario valgono anche con il “nuovo” mutuo.
Come chiedere la rinegoziazione? Non ci sono grandi formalità, basta recarsi alla filiale della propria banca.
Surroga
Introdotta in Italia con la legge n. 40/2007 (cd legge Bersani) la surroga o portabilità del mutuo permette di trasferire il proprio mutuo ad altra banca (a migliori condizioni) senza alcun costo.
Infatti con la surroga si possono modificare i parametri del mutuo senza modificare il debito residuo, così facendo si può ridurre la rata mensile agevolando le famiglie in difficoltà. Inoltre poiché il mutuo non si estingue, la vecchia banca non può chiedere una penale per l’estinzione anticipata e non può opporsi alla surroga. La nuova banca non può applicare costi per commissioni, istruttoria della pratica, perizia, accertamenti catastali, notaio o altro, sola eccezione l’importo della tassa per l’iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari (35 euro). Anche la polizza assicurativa può essere trasferita alla nuova banca senza alcuna spesa, se lo desidera il consumatore.
La legge ha previsto tempi certi per il trasferimento del mutuo (massimo 30 giorni lavorativi) e un risarcimento (1% del valore residuo del mutuo per ciascun mese o frazione del mese di ritardo) se questi tempi non vengono rispettati.
Come richiedere la surroga? Innanzitutto, bisogna andare in diverse banche per avere i preventivi da confrontare e scegliere non solo il mutuo più vantaggioso ma anche quello che si adatta meglio alle proprie esigenze. Attenzione una banca non è obbligata ad accettare la richiesta di portabilità del mutuo, ciascun istituto di credito valuterà il richiedente secondo i propri parametri.
Sostituzione
Con la sostituzione del mutuo si può chiedere alla banca un importo maggiore rispetto al mutuo residuo. Questa operazione vale per i consumatori che non solo vogliono ottenere condizioni più vantaggiose per il mutuo, ma anche più liquidità.
I costi per la sostituzione del mutuo sono maggiori rispetto a rinegoziazione o surroga, perché il vecchio mutuo viene estinto e se ne sottoscrive uno nuovo e di importo diverso. Quindi ci saranno da pagare tutte le spese consuete: oneri notarili, imposte, spese di istruttoria, perizie e polizze assicurative.
Attenzione se la data del mutuo originario è anteriore a febbraio 2007, in caso di sostituzione va pagata anche una penale di estinzione anticipata, il cui ammontare varia dall’1 al 3% rispetto all’importo del mutuo.
Quindi prima di procedere con questa operazione, sarebbe meglio valutare tutti questi costi. Infatti se si ha bisogno di liquidità potrebbe essere più conveniente chiedere la surroga del mutuo a cui aggiungere un prestito per avere liquidità aggiuntiva. Attenzione però a non cadere nel sovraindebitamento.
Come chiedere la sostituzione? Valgono le indicazioni della surroga, avere più preventivi e ricordarsi che l’operazione non è obbligatoria per la banca.