La BCE aumenta i tassi dello 0,50% anche a marzo e il costo del denaro raggiunge il 3,5%. Le prossime mosse non sono state svelate perché rimane un livello di incertezza elevato. Le famiglie con mutui a tassi variabili sono in difficoltà, come correre ai ripari?
Dopo gli aumenti avvenuti nel 2022 a ottobre (75 punti), settembre (75 punti base), luglio (50 punti base) e dicembre (50 punti base) anche nel 2023 la risalita dei tassi continua. Dopo l’aumento di febbraio (50 punti base) e marzo (50 punti base) arriva quello di maggio (25 punti base). I tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale saranno innalzati rispettivamente al 3,75%, al 4,00% e al 3,25%, a partire dal 10 agosto. Gli esperti della BCE indicano ora che l’inflazione si collocherebbe in media al 5,3% nel 2023, al 2,9% nel 2024 e al 2,1% nel 2025. Allo stesso tempo, le pressioni di fondo sui prezzi restano intense. L’inflazione al netto dei beni energetici e alimentari ha continuato ad aumentare e gli esperti della BCE si attendono una media del 4,6% nel 2023, livello più elevato di quello anticipato nelle proiezioni di dicembre. In seguito dovrebbe ridursi al 2,5% nel 2024 e al 2,2% nel 2025, via via che le spinte al rialzo derivanti dai passati shock dell’offerta e dalla riapertura delle attività economiche verranno meno e che la politica monetaria più restrittiva frenerà in misura crescente la domanda. Oltre all’inflazione troppo elevata per un periodo di tempo troppo prolungato le recenti tensioni emerse nei mercati finanziari comportano ulteriore incertezza riguardo alle valutazioni dello scenario di base per l’inflazione e la crescita.
Il Consiglio Direttivo ha ribadito che “è pronto ad adeguare tutti i suoi strumenti nell’ambito del proprio mandato per assicurare che l’inflazione torni all’obiettivo del 2% a medio termine e per preservare l’ordinata trasmissione della politica monetaria. La BCE dispone di tutti gli strumenti necessari per fornire liquidità a sostegno del sistema finanziario dell’area dell’euro, qualora ve ne sia l’esigenza. Inoltre, lo strumento di protezione del meccanismo di trasmissione della politica monetaria può essere utilizzato per contrastare ingiustificate, disordinate dinamiche di mercato che mettano seriamente a repentaglio la trasmissione della politica monetaria in tutti i paesi dell’area dell’euro, consentendo così al Consiglio direttivo di assolvere con più efficacia il proprio mandato di stabilità dei prezzi”.
Le proiezioni per la crescita nel 2023 sono state corrette al rialzo nello scenario di base, collocandosi in media all’1,0% per effetto sia del calo delle quotazioni energetiche sia della maggiore tenuta dell’economia al difficile contesto internazionale. Gli esperti della BCE si attendono poi che la crescita aumenti ancora all’1,6% sia nel 2024 sia nel 2025, sostenuta dal vigore del mercato del lavoro, dal miglioramento del clima di fiducia e dalla ripresa dei redditi reali. Allo stesso tempo il rafforzamento della crescita nel 2024 e nel 2025 risulta inferiore rispetto alle proiezioni di dicembre, di riflesso alla politica monetaria più restrittiva.
L’aumento dei tassi è un ulteriore colpo ai bilanci delle famiglie già appesantiti dai costi delle bollette e dagli aumenti generalizzati dei prezzi. Infatti chi ha un mutuo in essere vede con preoccupazione questa fase per timore di non riuscire più a pagare le rate in costante aumento.
Secondo le statistiche della Banca d’Italia (Banche e moneta: serie nazionali) i tassi di interesse sui prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni comprensivi delle spese accessorie (Tasso Annuale Effettivo Globale, TAEG) erano dell’1,78% a gennaio 2022 e sono arrivate al 3,95% a gennaio 2023. A cui bisogna aggiungere gli effetti dei recenti aumenti di febbraio e marzo.
Ovviamente chi ha un mutuo a tasso fisso non deve assolutamente essere in ansia perché il tasso è stato stabilito al momento della stipula e resterà quello per tutta la durata del mutuo. Diversa la situazione per quelle famiglie che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile e hanno già visto salire la rata mensile, in questo caso ci sono alcune strategie da mettere in atto per bloccare gli aumenti futuri: rinegoziazione, surroga e sostituzione.
Rinegoziazione
E’ la soluzione più semplice, in sostanza si tratta di modificare le condizioni del contratto con la banca che l’ha erogato. L’operazione è senza costo ed è una possibilità che le banche concedono frequentemente per evitare di perdere il cliente o che quest’ultimo non riesca più a far fronte al pagamento delle rate.
Con questa operazione si può chiedere, l’aumento della durata del mutuo (ad es. da 20 a 30 anni), il passaggio da tasso variabile a tasso fisso (o viceversa), riduzione dello spread (il surplus che la banca aggiunge al tasso di riferimento).
Oltre a essere senza costi, con la rinegoziazione non si perdono i benefici fiscali (se previsti) e le garanzie negoziate con il contratto originario valgono anche con il “nuovo” mutuo.
Come chiedere la rinegoziazione? Non ci sono grandi formalità, basta recarsi alla filiale della propria banca.
Surroga
Introdotta in Italia con la legge n. 40/2007 (cd legge Bersani) la surroga o portabilità del mutuo permette di trasferire il proprio mutuo ad altra banca (a migliori condizioni) senza alcun costo.
Infatti con la surroga si possono modificare i parametri del mutuo senza modificare il debito residuo., così facendo si può ridurre la rata mensile agevolando le famiglie in difficoltà. Inoltre poiché il mutuo non si estingue, la vecchia banca non può chiedere una penale per l’estinzione anticipata e non può opporsi alla surroga. La nuova banca non può applicare costi per commissioni, istruttoria della pratica, perizia, accertamenti catastali, notaio o altro, sola eccezione l’importo della tassa per l’iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari (35 euro). Anche la polizza assicurativa può essere trasferita alla nuova banca senza alcuna spesa, se lo desidera il consumatore.
La legge ha previsto tempi certi per il trasferimento del mutuo (massimo 30 giorni lavorativi) e un risarcimento (1% del valore residuo del mutuo per ciascun mese o frazione del mese di ritardo) se questi tempi non vengono rispettati.
Come richiedere la surroga? Innanzitutto, bisogna andare in diverse banche per avere i preventivi da confrontare e scegliere non solo il mutuo più vantaggioso ma anche quello che si adatta meglio alle proprie esigenze. Attenzione una banca non è obbligata ad accettare la richiesta di portabilità del mutuo, ciascun istituto di credito valuterà il richiedente secondo i propri parametri.
Sostituzione
Con la sostituzione del mutuo si può chiedere alla banca un importo maggiore rispetto al mutuo residuo. Questa operazione vale per i consumatori che non solo vogliono ottenere condizioni più vantaggiose per il mutuo, ma anche più liquidità.
I costi per la sostituzione del mutuo sono maggiori rispetto a rinegoziazione o surroga, perché il vecchio mutuo viene estinto e se ne sottoscrive uno nuovo e di importo diverso. Quindi ci saranno da pagare tutte le spese consuete: oneri notarili, imposte, spese di istruttoria, perizie e polizze assicurative.
Attenzione se la data del mutuo originario è anteriore a febbraio 2007, in caso di sostituzione va pagata anche una penale di estinzione anticipata, il cui ammontare varia dall’1 al 3% rispetto all’importo del mutuo.
Quindi prima di procedere con questa operazione, sarebbe meglio valutare tutti questi costi. Infatti se si ha bisogno di liquidità potrebbe essere più conveniente chiedere la surroga del mutuo a cui aggiungere un prestito per avere liquidità aggiuntiva. Attenzione però a non cadere nel sovraindebitamento.
Come chiedere la sostituzione? Valgono le indicazioni della surroga, avere più preventivi e ricordarsi che l’operazione non è obbligatoria per la banca.
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